Blog

Zákonem č. 360/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony (dále jen „zákon 360/2012 Sb.“), dochází s účinností ke dni 1. 1. 2016 k novelizaci zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (dále jen „zákon o DPH“). Ve věci dodání nemovité věci se novela nejvýrazněji dotkne zdanění nemovitých věcí, když mimo jiné upřesňuje podmínky pro uplatnění osvobození od DPH při prodeji pozemků, mění způsob počítání pětileté lhůty pro osvobození od DPH a zavádí možnost zdanění prodeje pozemku, který je obecně od DPH osvobozen.

Stávající zákonná úprava v ustanovení § 56 odst. 1 zákona o DPH stanoví, že se pro účely osvobození od daně dodáním nemovité věci rozumí prodej pozemku, práva stavby, stavby, podzemní stavby se samostatným účelovým určením, inženýrské sítě a jednotky. Odstavec 2 téhož ustanovení pak dále stanoví, že od DPH je osvobozeno dodání nemovité věci, která je pozemkem, na kterém není zřízena stavba spojená se zemí pevným základem nebo inženýrská síť, a není pozemkem, na kterém může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby provedena stavba. Ustanovení § 56 odst. 1 zákona o DPH ve znění zákona č. 360/2012 Sb., tedy ve znění od 1. 1. 2016, stanoví, že: „Od daně je osvobozeno dodání pozemku, který netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a není stavebním pozemkem.“ Pro účely zákona o DPH se pak dle ustanovení § 56 odst. 2 stavebním pozemkem rozumí pozemek, na kterém má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí a který je nebo byl předmětem stavebních prací, nebo správních úkonů za účelem zhotovení této stavby, nebo v jehož okolí jsou prováděny nebo byly provedeny stavební práce za účelem zhotovení této stavby, nebo může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby podle stavebního zákona zhotovena stavba pevně spojená se zemí.

Jak z výše citovaného znění ustanovení § 56 zákona o DPH ve stávajícím znění a ze znění ustanovení § 56 zákona o DPH ve znění zákona č. 360/2012 Sb., vyplývá, dochází od 1. 1. 2016 ke zpřísnění podmínek pro osvobození pozemků od DPH v rámci jejich prodeje, když se rozšiřuje definice stavebních pozemků. Dle zákona o DPH ve znění účinném od 1. 1. 2016 tak bude za stavební pozemek považován i pozemek, který se stal předmětem správních úkonů za účelem zhotovení stavby, když takovým úkonem je například podání návrhu na změnu územního plánu. Taktéž bude za stavební pozemek považován pozemek, na kterém byly provedeny nebo se provádí stavební práce a pozemky nacházející se v okolí tohoto pozemku. Zákon č. 360/2012 Sb. však nikterak nedefinuje pojem „pozemků nacházejících se v okolí pozemku, na němž jsou provedeny nebo se provádí stavební práce“. Dle stávajícího výkladu předmětného ustanovení se za takové pozemky budou považovat bezprostředně sousedící pozemky, když na jejich hranici s pozemkem, který má být předmětem daně, byly přivedeny inženýrské sítě. V praxi totiž mnohdy dochází k tomu, že v rámci prodeje pozemků zřejmě sloužících k zastavění, jsou tyto nabízeny s „inženýrskými sítěmi na hranici pozemku“, čímž je prodej, v rámci zákona o DPH v aktuálním znění, prodej osvobozen od DPH. Nová úprava tak má zamezit obcházení zákona, resp. vytvářením podmínek pro osvobození od DPH, v případě pozemků, které jsou reálně pozemky stavebními.

Od 1. 1. 2016 tak v případě prodeje většiny pozemků určených pro výstavbu vzniká prodávajícím, kteří jsou plátci DPH, (např. developerské firmy atd.) povinnost odvést z pozemku daň z přidané hodnoty ve výši 21 %. Tato skutečnost se zřejmě promítne i v prodejních cenách těchto pozemků, když lze do budoucna očekávat zvýšení jejich ceny.

Mimo výše uvedenou změnu v pojetí stavebního pozemku pro účely zákona o DPH, dochází od 1. 1. 2016 také ke změně ve způsobu počítání pětileté lhůty pro osvobození prodeje nemovité věci od DPH.

Podle stávající právní úpravy, tj. právní úpravy do 31. 12. 2015, je pětiletá lhůta počítána od první kolaudace stavby, popř. od zahájení prvního užívání stavby po oznámení záměru stavbu užívat. Od 1. 1. 2016 bude, podle ustanovení § 56 odst. 3 zákona o DPH ve znění zákona č. 360/2012 Sb., běh pětileté lhůty pro osvobození počínat vydáním kolaudačního souhlasu po podstatné změně dokončené stavby, jednotky nebo inženýrské sítě nebo ode dne oznámení o záměru započít s užíváním nemovité věci, příp. ode dne oznámení změny v užívání po provedené podstatné změně nemovité věci. I když novela žádným způsobem výslovně nedefinuje, co bude považováno za podstatnou změnu nemovité věci, dle důvodové zprávy zákona č. 360/2012 Sb., lze za tyto podstatné změny považovat všechny změny vedoucí ke změně stávající hodnoty nemovité věci nebo změny velikosti její podlahové plochy. Pětiletá lhůta tak bude, od 1. 1. 2016, běžet vždy znovu a znovu po provedení podstatných změn nemovité věci.

Od 1. 1. 2016 bude také umožněno zdanění převodu nestavebního pozemku, který je podle zákona o DPH obecně osvobozen. Bude-li nemovitá věc převáděna mezi subjekty, které jsou plátci DPH, bude zdanění podmíněno souhlasem kupujícího. V takovém případě se uplatní DPH v režimu přenesené daňové povinnosti.

Mgr. Alžběta Sojková